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全国高考已经结束，中国金茂在京首个满系项目，却将迎来自己的大考。
上个周末，金茂满曜售楼处里十分热闹。
3个样板间，116平米因局部升级而暂停开放。但依然有不少有意认筹的购房者，要求进去参观，以便做最后定夺。
5月30日，金茂满曜取得预售证。首批房源569套，拟售均价8.23万元-9.13万元/平米区间。
不过，金茂满曜此次开盘首推的只有5栋住宅楼，分别为2栋2#、3栋3#、8栋9#、9栋11#，以及12栋16#和17#；共223套房源。
它实际的开盘价格较预售价，低了不少。
116平三居最低可下探至7.8万元/平米，总价900万元出头。与拿地的综合楼面价5.15万元/平米相比，中间的缝差只有2.65万元/平米。
这让该户型成了当下朝青板块，最便宜的南向3面宽改善型三居。
在金茂满曜身上，中国金茂没有选择扛价，背后显然有着深度思量。
上半年它已通过联合拿地的方式，在东五环周边连布4子——除了金茂满曜外，还有保利朝观天珺、黄衫木双子。
它们之间，最远的直线距离不过3.5公里。
对自己亲自操盘的项目，中国金茂采取以价换量的策略，以期实现资金迅速回流。
而真正要投资溢价的，落在了其他三个由合作伙伴操盘的项目上。
下面，花姐就金茂满曜此次开盘首推户型如何选房，进行详细分析。
一、2.8万平园林，户户可观景
金茂满曜共规划了13栋8-26F住宅楼，在建委备案中，它分解成了19栋。
首批取证房源中，除了5栋5#、10栋13#、11栋14 #，以及楼王8栋10#外，其余全部入市。
它的总户数为719套，分4个段位、7款户型。主力户型为116平和133平，合计390套，占比达到54%。
开盘首推的5栋楼，是金茂满曜最好的房源，全部集中在洋房和小高层。
户型为116平三居，以及129平、133平、159平四居。全屋赠送面积下来，最高拓展后的使用率，可达到98%。
金茂满曜的地块先天有两大特点：1、南边有条青年渠；2、内部有条街坊路。
青年渠宽约19米，从小区的西边过来，约150米后至街坊路南口拐弯南下。这让小区南边的12-13栋楼，成了名副其实的河景房。
紧挨着青年渠的北侧，还有一条长约160米，宽约14米的绿化带。它们加一起的面积约5000平米，成了金茂满曜的私属花园。
拥有街坊路本是令开发商头疼的事情，但金茂满曜的设计师化腐朽为神奇，将街坊路优化成了一条步行景观街，在路的南北两头分别安置了两个大门。（详见《化解街坊路，金茂和中海有神来之笔》）
这让整个小区共拥有4个出入口，除了一个消防通道外，其余都成了景观大门，未来只可人行，不可通车。
有了上述条件加优化后，金茂满曜的整个园林面积，实际达到了2.8万平米，占整个占地面积的76%；实际容积率，也从2.5变成了2.3。
这让它有足够的资本在园林上做文章。
小区内部的园林，包括街坊路在内共规划了5个IP主题，东西各2处，每个主题园林都在2000㎡以上。
再加上它整体三排楼栋平行铺开，楼与楼之间极少有煞角，整体上每个户型的不仅采光优渥赢盈配资，且都具备不错的观景效果。
二、116平三室两厅两卫
1、户型解读
该户型作为金茂满曜的主力户型，共226套，占比31.43%。分布在7栋13-18F小高层中，层高3米。
它对居家爱做饭的主人很友好：拥有一个超级厨房，面积达到了11.4平米；家政间设计在厨房外的设备平台，宽敞且方便晾衣。
值得指出的是，金茂满曜所有户型，入户均避开了直对卫生间，风水较好。
该户型还有一个特点，从主卫窗户边向北延伸了一堵隐私墙，正好遮住了客卫窗户。
116平的总赠送面积达到了23.3平米，令它的拓展得房率可达到93%。
2、选房攻略
116平户型开盘首推的为3栋3#、12栋17#东单元（标记为橙色）；供应85套。剩余户型，则放在了后续供应中（标记为紫色）。
3栋3#位于小区的最北边，为18层建筑，南向正前方为园林5大主题中的女神花园，里面种满了各种樱花。
北面挨着规划常营南路，双向四车道的主干道配置，实际上为城市支路，车流并不会很多。
该楼栋优选10层以上，南北视野会很好；当然，若价格到位1-2层也可以，它的正前方为消防扑救场地，没有绿植遮挡。
12栋17#花姐推荐优选，南边可看河景，北面正对着金茂满曜的水系园林。
更重要的是，该栋楼的预售均价为8.4万元/平米，较3#便宜约4000元/平米；它的产权得房率也要高于3栋3#。
不过，该栋楼116平米户型只有13套，能否选上估计需要运气。当然，若十分钟情于河景，也可等下期旁边的13栋19#开售再选。
三、129平四室两厅两卫
1、户型解读
129平也算金茂满曜的主力户型之一，共124套，占比17.25%；层高3米。
这是一款经典的四叶草户型，南向面宽达到了11米，北向进深11.6米，面宽进深比0.95，整较为通透、舒适。
它的弱点为家政空间较为局促，设置在客卫洗手池的旁边。
总赠送面积达到了23.2平米，实际拓展后的使用率，可达到91%。
2、选房攻略
129平此次开盘首推只供应了13套，比较稀缺，位于12栋17#西单元（标记为红色）；其余户型须等第二批供应（标记为蓝色）。
12栋17#是129平户型最好的位置之一。与116平一样，正经河景房，南北双景观。
它的另外一栋最佳位置在7栋8#，也算整个小区的中心位置，10层以上的视野会极好。
4栋4#、9栋12#、13栋19#、11#15#西单元，以及10栋13#东单元次之。这些户型虽然临街，但旁边的规划黄渠东路和三间房南一街，为社区城市支路，车流并不是很大。
10栋13#西单元，表面上会受前面11栋14#的遮挡，但在模拟大寒日的采光后，反而不会受到太大影响。
四、133平四室两厅两卫
1、户型解读
133平户型同样为金茂满曜的主力户型，共有166套，占比23%。分布在6栋8-11F的洋房中，层高3.1米。
它原本可设计成带玄关的二重进户型，但金茂满曜并没有这样做，反而为购房者节省了超过8平米的价格，将其作为私属电梯厅，免费赠送。
该户型最大的亮点是，北边东侧的卧室，设计了L型飘窗，可270度采光。当然，G型厨房、客卫干湿分离、客卫隐私墙等也是优点。
它没有太明显的短板，总赠送面积为26.55平米，全屋拓展后的使用率，可超过98%。
2、选房攻略
133平开盘首推的为2栋2#、9栋11#、12栋16#，共94套房源（标注为蓝色）；剩余6栋6#、11栋14#、13栋18#，不在首开范围内（标注为绿色）。
2栋2#为11层建筑，东边单元靠近金茂满曜的北门，略显嘈杂，有噪音隐患。
9栋11#西单元1-2层，会面临前面5.5米高配套楼带来的遮挡问题。
在花姐看来，最好的楼栋依然位于12栋16#，南北双景观，得房率也是整个小区该段位最高的。
且该栋楼的预售均价为8.67万元/平米，相比2栋2#每平米便宜了2000元。
五、159平四室两厅三卫
1、户型解读
金茂满曜的楼王户型，分布在8栋9#和10#；层高3.1米；共49套房源。
它的南向面宽达到13.3米，其中客厅面宽6.3米，面宽进深比1.1，在同段位户型中表现优秀。
LDKB一体化，让整个客餐厅的面积达到了75平米，厨房的收纳空间非常丰富。
它的弱点同样是家政空间略显局促，就在厨房旁边。
159平户型总赠送面积27.4平米，拓展后的使用率可达到96%。
2、选房攻略
作为楼王户型，159平本身就占据着整个小区最佳的楼王位置，集万千宠爱于一身。整体上选房，没有硬伤。
优中选优，花姐推荐选择靠近东边的户型。毕竟，离小区正中心越近越好。
不过，159户型首批取证房源为8栋9#，只有31套房源，全在首开序列中；西边的10#目前还尚未拿证，可能需要压轴出场吧。
六、大寒日日照分析
金茂满曜的楼栋朝向，为南偏西6度。
花姐节选了大寒日两个时点的日照模拟，具体为：
中午12:00，除部分楼栋4层以下有遮挡外，整体上阳光明媚。
下午15:00，冬日的太阳光线已经很弱。1栋1#东边两单元10层以下有遮挡；8栋9#东边两个单元，6层以下无阳光；西边10#、9栋11#、5栋5#、4栋4#5层以下，会有遮挡。
整体看，它绝大部分的楼栋在大寒日的日照，相对比较充足。
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